中国物业发展的三个阶段

若要谈物管，得首先从物管的发展阶段谈起，物管其实是个舶来品，见证了中国房地产市场30年的发展：

1981年-1992年是物管萌芽期。中国物业管理最早是80年代从香港传入，首先是进入深圳，其标志为1981年深圳第一家专业物业管理公司成立。

90年代物业管理由南向北迁徙，当时青岛、北京等城市已经开始接触物管的思想了，意识到物管是社区生活的必需品。

1992年到2003年是物管的混沌期。各地物管公司就像雨后春笋般冒出来，因为注册物业公司很简单，很多开发商自己开发的小区就自己管，没有统一的标准。

2003年到2013年是物管规则成型期，标志是2003年6月国务院推出了第一版《物业管理条例》，这个时候不仅开始有了规则，也陆续推出了不少物管的细则如业主大会、业主委员会章程等很多与物业管理相关的资质管理，还包括物业定价标准、服务标准等系列的法律法规。

但到2014年物管规则的推出逐渐减少，2015年后甚至更少了。

因为在2013年，物业人普遍进入困惑期了，这时候物管进入了一个模式革新时期，一种新的以谋求入口转化为主的物业管理模式开始挑战传统的以物管费为生的模式。

物管行业现存两大痛点

现在物管行业有两大痛点，不管是创业还是商业运营都需要先问两点，它的价值是什么？可持续性怎么样？

第一，它能产生什么价值？虽然现在看来入口的价值很高，但那是对于未来的期待，现在没出来。行业利润率还是偏低的，投入时都在考虑。

第二，可持续性怎么样？突破可持续性的难点在哪里？首先是获得楼盘的机会越来越难。

为什么会这样？大型开发商已关注到物业，他们已不再会把物业给第三方了。其次，如何保持持续获得楼盘的能力？保持这种能力就是靠品质管控。

物业的品质管控是个难点：项目不同、品类不同、要求不同、客户群不同、市场不同、地域文化不同等，所要提供的服务也就不一样，我们要如何保持品质的管控？

现在在物管领域，不管是哪个方面，虽有些概念，但并没找到好的模式，大家都在探讨摸索，没有一个企业走出一个非常成功的模式。

而且现在大家都在忙于跑马圈地——先圈地盘再谈未来。未来大家都觉得很好，所以先把规模圈下来，同时试未来模式。

现在很多大型物管公司都是在一边探索模式一边圈地。最近中民物业在全国大量收购物业公司，其母公司中民投是一家投资集团，收购主要目的可能是要做叠加金融业务。

两极分化严重，物管站上风口浪尖

对比之前，物管行业也发生了重大的转变，明显地表现在两个方面，一个是理念，一个是人员构成。理念主要分为两派：

第一类认为服务才是最重要的，其它都是辅助。城市化进程发展，消费升级，所以对服务的要求越来越高。这类物管公司认为，服务是有价值的，只要服务到位，物业费是可以涨的。

所以说做好服务再在别的地方去做一些相关的配套叠加就足够了，但叠加不是主要的。大多传统物业企业都是这类理念的支持者。

第二类认为入口重要，物业费可以不涨，因为物业费是有天花板的，涨一毛钱业主可能都会闹翻天，而通过入口叠加多项其他业务是能产生很多价值的。

三大趋势推动物管未来发展

首先政策的引导与支持越来越明显。在保障城镇化建设和稳定社区生活的功能上，物管的重要性已经凸显出来了。中国每年都会评文明卫生城市，社区是展示的重要窗口，所以物管已被纳入文明办管理范围里了，很多政策的落地，比如社区管控、安全、消防等都靠物管进行落地，物管的重要性不言而喻。

在很多城市，物业费已经跟征信系统连接，以保障行业的健康发展。这些政策层面的支持，让物管行业逐步产生活力。之前有人说我没住，不用缴费，但他不交钱，行业还是要做，所以政策对行业越来越认可。而且也认为应该给这个行业生存和发展空间。

这个行业的科技化水平相对来说不算高，因为服务是靠人做的。但是实际上这个行业最需要的是提升人的生产效率。

主要趋势是通过技术来提高管理效率，从而提升人均效率。效率就是人均产出值，所以很多企业在科技方面的投入也比较大。

物管作为服务行业，以人的服务为主，有些是机器人可以替代的，比如简单的咨询、巡逻等。

但有些互动等服务是替代不了的，还是要靠人做。所以探讨科技与服务之间如何平衡，也是这个行业大发展的一个前提。

第三是资本的推动。资本实际是看中了这个行业的叠加效益。物管行业本身的利润率并不高，全国的平均都只有5%，但它是叠加服务的天然入口。